Houten garage - Stappenplan

Houten garage - Vóór de bouw

Stappen die moeten worden ondernomen voordat de bouwvergunning wordt verkregen

De stappen die moeten worden ondernomen voordat de bouwvergunning wordt verleend, zijn nauwkeurig vastgelegd. De inhoud ervan hangt af van de afmetingen van het aangevraagde bouwwerk. Hieronder volgt een overzicht:

Een bouwmelding is vereist voor alle bouw- en verbouwingswerkzaamheden aan een houten garage (met uitzondering van herstelwerkzaamheden die geen invloed hebben op de oorspronkelijke gegevens) met een oppervlakte van meer dan 2 m² en maximaal 20 m². Het ontbreken van funderingen en/of het feit dat de garage demonteerbaar is, vormen geen redenen om zonder vergunning te bouwen.

Een bouwvergunning is vereist als de bruto vloeroppervlakte (SHOB) van de houten garage groter is dan 20 m² of vóór werkzaamheden aan een bestaande garage die leiden tot een wijziging van de dakhelling, een verhoging van het dak of het aanbrengen van nieuwe openingen. De dossiers voor de bouwmelding en de bouwvergunning moeten bij het gemeentehuis worden ingediend door de eigenaar of diens vertegenwoordiger, of door de koper van het perceel die in het bezit is van een voorlopige koopovereenkomst. Deze dossiers bestaan uit:

• Een door het gemeentehuis verstrekt formulier.
• Een uittreksel uit het kadaster, rechtstreeks verkregen of per fax verzonden.
• Een plattegrond en een geveltekening, opgesteld door de eigenaar of door een architect. Voor meer duidelijkheid kunnen deze twee belangrijke documenten als volgt digitaal worden aangevraagd:
  • Vraag via de daarvoor bestemde website een kadasteruittreksel aan van het perceel waarop de houten garage zal worden gebouwd.
  • Gebruik schalen variërend van 1/25 tot 1/250.
  • Gebruik CAD-software (computerondersteund ontwerpen) zoals DAO 5D of AutoCAD 3D.
• Landschapsdocumenten (foto’s van het perceel, doorsnede, tekening met toelichting, enz.). In gemeenten zonder POS (bestemmingsplan) moet het dossier rechtstreeks bij de prefectuur worden ingediend. Als de totale SHOB (bruto vloeroppervlakte) (hoofdwoning + de nieuwe houten garage) meer dan 170 m² bedraagt en de garage zich in de buurt van een historisch monument bevindt (minder dan 500 m), moet het dossier door een architect worden opgesteld.

De overheid (gemeentehuis, prefectuur, departementale dienst voor openbare werken) verstrekt de aanmelder een ontvangstbewijs. Zij kan hem verzoeken zijn dossier binnen een maand vanaf de op het ontvangstbewijs vermelde indieningsdatum aan te vullen. De behandelingstermijnen variëren van 2 tot 3 maanden, afhankelijk van het project, behalve in bepaalde uitzonderlijke gevallen (nabijheid van een historisch monument, lopende onderzoeken, geplande wijzigingen in de stedenbouwkundige voorschriften…). Indien de overheid niet binnen een termijn van maximaal 3 jaar een besluit neemt, kan de indiener een beroep doen op de administratieve rechtbank.

Stappen na het verkrijgen van de vergunning

De overheid is verplicht de bouwvergunning uiterlijk 8 dagen na een gunstige beslissing of na het verstrijken van de wettelijke termijn van 2 tot 3 maanden bekend te maken. Ook is de eigenaar verplicht zijn bouwvergunning op de bouwplaats aan te brengen met behulp van voorgeschreven borden die vanaf de dichtstbijzijnde straat of weg leesbaar zijn. Voor extra zekerheid kan een gerechtsdeurwaarder vaststellen of deze borden op de juiste plaats aanwezig zijn. De bouwvergunning moet gedurende de gehele periode van de werkzaamheden worden uitgehangen.

Degenen die bezwaar willen maken tegen de bouwvergunning voor een houten garage – procedures kunnen dit doen binnen een termijn van maximaal 2 maanden na het aanplakken op de bouwplaats. De overheid kan haar besluit binnen dezelfde periode herzien wegens een fout. Na een gunstige beslissing moet men twee maanden wachten alvorens te beginnen met de bouw van een houten garage. De geldigheidsduur van deze vergunning bedraagt twee jaar en kan met een jaar worden verlengd, op voorwaarde dat hiertoe twee maanden voor het einde van de oorspronkelijke periode een verzoek wordt ingediend. In geval van weigering van een bouwvergunning zijn beroepsmogelijkheden voorbehouden (bij de prefect, de administratieve rechtbank, enz.).

Om geschillen met de buren te voorkomen, is het noodzakelijk de volgende maatregelen te nemen:

• Kom, indien mogelijk, met de buurman overeen om twee houten garages te bouwen die grenzen aan de muur die hun respectieve percelen scheidt. De dakhelling en de regenwaterafvoeren van elke garage moeten in tegengestelde richting lopen. Door deze afspraak kunnen zij ruimte winnen en zelfs de kosten van hun projecten verlagen.
• In andere gevallen bedraagt de minimale afstand tussen de houten garage en de grens van het aangrenzende perceel 3 meter. De stedenbouwkundige voorschriften met betrekking tot uw perceel kunt u opvragen bij het gemeentehuis of bij de departementale dienst voor ruimtelijke ordening.

Houten garage – Bestemmingswijziging

Als de eigenaar een houten garage wil ombouwen tot woonruimte, is de bovenstaande regeling niet langer van toepassing. Deze beslissing wordt beschouwd als een bestemmingswijziging van een houten garage – een bouwwerk dat oorspronkelijk bedoeld was om voertuigen te stallen: er is een bouwvergunning vereist, zelfs voor een SHOB < 20 m². Deze vergunning kan alleen worden afgegeven als de nieuwe SHON (oude netto vloeroppervlakte + die van de nieuwe houten garage die wordt verbouwd) het maximum aan toegestane woonoppervlakte in deze zone niet overschrijdt. De beoordeling vindt plaats in verhouding tot de totale oppervlakte van het perceel, overeenkomstig de beperkingen van het lokale stedenbouwkundige plan (PLU), het bestemmingsplan (POS) en het verkavelingsreglement.

Er moet ook rekening worden gehouden met het oorspronkelijke aantal parkeerplaatsen in het plan van uw perceel. Indien de verbouwing van een houten garage tot woonruimte de door het POS vastgestelde parkeerplaats(en) doet verdwijnen, zal het noodzakelijk zijn een andere garage te bouwen, steeds binnen de grenzen van de aan uw perceel toegewezen SHON. Als u dit niet doet, zal de aanvraag voor een bouwvergunning worden afgewezen. Als er geen grond meer beschikbaar is om een nieuwe houten garage voor het parkeren van voertuigen te bouwen, kan het gemeentebestuur parkeerrechten op de openbare weg van u eisen, waarvan de bedragen meer dan 12.000 € per jaar kunnen bedragen! Bij de bouw van een bewoonbare houten garage moet ook rekening worden gehouden met de regels inzake mede-eigendom en burenrecht (minimaal 1,90 m tussen de toekomstige ramen en de grens van de buurman, eerbiediging van diens recht op zonlicht…). Er moet ook rekening worden gehouden met de ligging ten opzichte van de wegeninfrastructuur en de verschillende netwerken (water, elektriciteit, andere leidingen).

Auteursrecht beschermd door de artikelen L. 111-1 en L. 123-1 van het Wetboek van intellectueel eigendom.